Immobilier : bien comprendre les avantages de la Société Civile Immobilière

Vous désirez gérer votre patrimoine immobilier, et vous pensez peut-être à créer une Société Civile Immobilière (SCI).

Mais savez-vous quels sont les réels avantages d’une structure SCI??

La SCI est une forme de société destinée à la gestion de biens immobiliers. On en distingue plusieurs types. Devez-vous opter pour une SCI de location, une SCI d’attribution ou une SCI “construction-vente”?

Afin de vous aider à bien comprendre les différentes formes et tous les avantages d’une SCI que vous pouvez tirer de la création d’une telle société, le spécialiste de la comptabilité en ligne LMNP et SCI SBA Compta vous présente l’essentiel à savoir pour faire le bon choix.

1- La Société Civile Immobilière de location

Nommée aussi SCI de gestion, c’est la forme de SCI la plus classique. C’est une société qui a pour vocation d’acquérir et de gérer un bien immobilier, c’est-à-dire la location et les travaux d’entretien et de réparation de ce patrimoine.

2- La SCI familiale

Ses associés sont obligatoirement tous membres d’une même famille. Une SCI familiale a pour but d’acheter et gérer des biens immobiliers en famille, et de permettre leur transmission en réduisant les droits de succession.

3- La Société Civile Immobilière d’attribution 

Une SCI d’attribution a pour objectif l’achat ou la construction d’un ensemble immobilier afin de le diviser par lots destinés aux associés.

Son rôle peut aussi consister à gérer et entretenir les biens immobiliers, mais avant tout, elle est conçue pour permettre des projets immobiliers de grande envergure.

4- Les SCI “marchand de biens” et “construction-vente”

Ces deux types de SCI sont destinées aux personnes qui souhaitent acheter fréquemment et revendre immédiatement des biens immobiliers dans le but de tirer des bénéfices de l’opération de vente.

Quelles sont les procédures de la création d’une société sociale immobilière ?

Pour lancer une SCI, les associés doivent tout d’abord rédiger et signer les statuts de la société. Dans ces statuts, les actionnaires désignent un gérant ainsi que l’étendue de ses pouvoirs.

Ensuite, la société doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), avec une une publication d’avis de création dans un Journal d’Annonces Légales.

Par ailleurs, sachez que tout apport d’un bien immobilier, lors de la création d’une SCI, doit être effectué devant notaire. Donc, pensez à en prévoir le coût.

Quels sont les avantages de la Société Civile Immobilière ?

Créée pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier, la SCI offre une panoplie d’avantages aux associés tels que :

• L’achat et la gestion d’un bien immobilier en couple

L’achat d’un bien immobilier par un couple est un fait important. Dès le début, il est recommandé de prévoir la gestion et l’avenir du bien en cas du décès du partenaire.

La possibilité d’effectuer ses apports, dans la SCI chargée d’acquérir le bien immobilier, permet de simplifier l’achat d’un bien, en particulier dans le cas d’un couple non marié, et d’en prévoir la transmission éventuelle de façon à protéger le partenaire.

Les partenaires ont la possibilité de décider de la répartition des parts. Ils peuvent aussi présumer la division de la propriété ou de la nue-propriété des parts sociales, afin que le partenaire survivant hérite de la propriété totale du bien.

• Une optimisation des donations

Faire don d’un bien immobilier à un proche engendre une taxe dite  » droits de donation ». D’ailleurs, les droits sont calculés à partir de la valeur de l’immeuble, sans considérer le passif lié au bien, qui réduit pourtant la valeur concrète du bien.

En plaçant l’immeuble dans une SCI, le donateur fait don de ses parts sociales, ce qui engendre une taxation qui prend en compte le passif de la SCI (prêt…). Dans ce cas, le donataire paiera moins de taxes.

Pour bénéficier des abattements incitatifs, relatifs aux donations entre personnes d’une même famille, il est recommandé de répartir les dons en les divisant par périodes de 6 ans.

• Une solution pour rester à l’abri des blocages liés à l’indivision

Si les héritiers désirent conserver un patrimoine familial, la SCI leurs permet d’éviter les problèmes liés à l’achat de biens en indivision.

En fait, les ayants-droit voulant conserver un bien dans le patrimoine familial, ont intérêt à créer une SCI pour l’administrer.

En effet, l’indivision implique l’unanimité des indivisaires pour chaque petite décision (même pour de l’entretien courant), et entraîne souvent la vente du bien lorsque l’un des indivisaires souhaite sortir de l’indivision.

• Acquérir un bien immobilier à plusieurs

Si vous désirez acheter un bien immeuble entre amis, le gérer avec une SCI permet d’éviter la copropriété, qu’il s’agisse de diviser l’immeuble pour l’habiter ou de le mettre en location. Si l’immeuble acquis contient beaucoup de locaux, on peut créer une SCI d’attribution.

En fait, grâce à la SCI, chaque associé peut bénéficier de l’un de ces locaux, qui correspondent à un nombre de parts. Les associés peuvent rédiger un état descriptif de division pour déterminer les parties de l’immeuble à répartir, tout en en fixant les parties communes et les parties privatives.

Chaque associé a le droit de réaliser des travaux d’entretien ou d’amélioration dans son logement, ce qui peut augmenter le prix de ses propres parts.

Dans le cas d’une copropriété ordinaire, chaque propriétaire a la possibilité de vendre son logement comme il veut, alors que les associés d’une SCI d’attribution peuvent contrôler toute nouvelle arrivée dans cette société.

Cela peut constituer un avantage pour les propriétaires qui restent mais un inconvénient pour les associés qui souhaitent partir.

• Conserver les biens privés à l’abri des créanciers

Posséder un local professionnel d’entreprise, via une SCI, donne la possibilité à un entrepreneur de protéger une partie de son patrimoine professionnel.

En fait, c’est le cas si la partie exploitation est abritée par une société tandis que les immeubles réservés à l’exercice de l’activité sont logés dans la SCI.

Puisque les biens immobiliers sont hébergés dans une autre société, les créanciers de la société professionnelle ne peuvent pas exiger le prélèvement de ces biens en cas de problème financier de celle-ci.

C’est une bonne solution pour préserver le patrimoine des risques professionnels. Et cela peut être, sous certaines conditions, un moyen pour alléger votre fiscalité.

• Les avantages fiscaux d’une SCI

Avec la SCI, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS)  afin de trouver celui qui correspond le mieux à votre entreprise.

En fait, l’impôt sur le revenu (IR) est le régime d’imposition le plus répandu. Il donne la possibilité aux associés d’améliorer les montages selon leurs besoins.

L’impôt sur la société (IS) est le régime le plus bénéfique parce qu’il permet de déduire les charges de la société et de neutraliser l’impôt durant toute la période d’amortissement.

Conclusion

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