Loi anti-AirBnB : 4 nouvelles mesures pour les locations touristiques

La proposition de loi « anti-AirBnB » – ou loi Le Meur – a récemment été adoptée par l’Assemblée nationale. Elle a pour objectif de rééquilibrer le marché locatif en posant un cadre réglementaire et fiscal plus favorable au logement permanent.  

Dans l’attente de la promulgation de la loi, SBA Compta vous propose un tour d’horizon des 4 principales mesures.   

1. Fiscalité des locations touristiques : un durcissement des règles 

Le régime fiscal de faveur « micro-BIC » est durci pour tous les meublés de tourisme. Pour les revenus locatifs perçus à partir de 2025, l’abattement fiscal passe à : 

• 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels – contre 71 % aujourd’hui dans la limite de 188 700 € ; 

• Et 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels – contre 50 % aujourd’hui dans la limite de 77 700 €.  

Remarque :  Pour les meublés non classés, la loi de finances pour 2024 avait déjà fixé un taux de 30 % dans la limite de 15 000 € de revenus annuels. Ils ne s’appliqueront finalement pas au titre de l’année 2024, mais dès le 1er janvier 2025. Consultez notre article dédié.

Rappelons que le régime micro-BIC permet aux propriétaires de logements de tourisme de bénéficier d’un abattement forfaitaire qui réduit leur bénéfice imposable.   

Ils jouissent également d’obligations comptables allégées puisqu’ils ne sont tenus qu’à l’établissement d’un livre de recettes et d’un livre d’achat. Leurs formalités déclaratives sont également simplifiées. 

Bon à savoir :   Le projet de loi de finances pour 2025 (PLF2025) prévoit la suppression d’une autre niche fiscale. En effet, pour les locations de type LMNP – location meublée non professionnelle – les amortissements ne seraient plus déduits du calcul de la plus-value en cas de revente du logement.  Il conviendra de suivre précisément les évolutions relatives à cette mesure. En effet, elle pourrait ne s’appliquer qu’aux locations de courte durée ou être limitées aux investissements réalisés à compter d’une certaine date.

2. Inscription en mairie et élargissement de la compétence des maires 

Déclaration avec enregistrement en mairie 

L’ensemble des mises en location de meublés de tourisme devront respecter la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non.  

Aujourd’hui, les meublés de tourisme sont déjà soumis à une obligation de déclaration en mairie, mais elle n’est pas obligatoirement accompagnée d’un enregistrement.  

Un décret précisera les modalités de mise en œuvre de cette obligation. 

Nouvelles sanctions  

Par ailleurs, les maires pourront prononcer deux nouvelles amendes administratives :  

• 10 000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme, 

• 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement. 

Limitation de la durée de location des résidences principales 

À compter de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes – contre 120 jours aujourd’hui.  

En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 €. 

3. Extension du DPE aux meublés de tourisme 

Les meublés de tourisme seront désormais soumis au diagnostic de performance énergétique (DPE).  

Ainsi, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé : 

• au moins F en 2025, 

• et au moins E en 2028. 

À compter de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Un délai de dix ans est donc laissé aux personnes déjà propriétaires pour se mettre en conformité avec la loi Climat et Résilience de 2021.  

En cas de non-respect des règles sur le DPE, les propriétaires de meublés de tourisme pourraient être condamnés à une amende administrative de 5 000 € maximum. 

4. Meublés de tourisme et copropriété 

À compter de l’entrée en vigueur de la loi, les règlements de copropriété existants pourront être modifiés à la majorité simple – à savoir à la majorité des deux tiers des copropriétaires – pour interdire la location d’appartements en meublé de tourisme. Aujourd’hui, cette interdiction doit être votée à l’unanimité.  

Par ailleurs, tout nouveau règlement de copropriété établi à partir de l’entrée en vigueur de la loi, devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme. 

Enfin, les propriétaires et les locataires autorisés devront informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme. 

Le conseil SBA Compta : 

Vous êtes hôte sur AirBnB ? Vous êtes propriétaire d’un logement meublé de tourisme ? 

Les impacts fiscaux, comptables et patrimoniaux de cette évolution réglementaire sont majeurs.   

Nous vous conseillons d’identifier dès à présent les impacts de ces mesures sur la gestion de vos investissements immobiliers. En particulier, vous pourriez sortir du régime micro-BIC à la suite de l’abaissement des seuils de recettes et pourriez devoir tenir une comptabilité commerciale. 

Votre expert-comptable SBA Compta vous accompagne pour simuler l’impact de ces évolutions sur votre fiscalité. Nos experts patrimoniaux vous conseillent en matière d’investissements immobiliers et vous aident à projeter la rentabilité de votre projet. N’hésitez pas à nous interroger. 

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Pour en savoir plus :

Assemblée nationale. Dossier législatif : Remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue